„Eine Verschärfung der Gesetze trifft uns besonders hart“

Rund 270.000 Wohnungen in Thüringen werden von Mitgliedsunternehmen des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. (vtw) bewirtschaftet. Damit wohnt fast jeder zweite Thüringer Mieter bei einem vtw-Unternehmen. Verbandsdirektorin Constanze Victor weist im NTI-Interview auf die Bedeutung der Wohnungswirtschaft als Arbeitgeber und Investor hin: Seit 1991 investierten die Verbandsmitglieder über elf Milliarden Euro in ihre Wohnungsbestände, allein 2013 wurden 324 Millionen Euro investiert und damit rund 6500 Arbeitsplätze gesichert.

NTI: 86 Prozent der Wohnungen Ihres Verbandes wurden zwischen 1950 und 1989 gebaut … Fast 70 Prozent aller Wohnungen sind vollständig modernisiert oder neu gebaut, das bedeutet, einige Wohnhäuser warten noch immer auf ihre Sanierung.

VICTOR: 23 Prozent sind erst teilsaniert, nur reichlich sieben Prozent der Wohnungen sind unsaniert.

NTI: Was prägt neben den gegenüber denen in den West-Bundesländern durchschnittlich zehn bis 20 Jahre älteren Wohngebäuden die Anforderungen an die ostdeutsche und die Thüringer Wohnungswirtschaft besonders?

VICTOR: Unser Fokus liegt tatsächlich auf den Plattenbauten. 80 Prozent der Wohnungen unserer Mitglieder sind in dieser Bauweise errichtet. Für diese steht in fünf bis zehn Jahren eine zweite Sanierungswelle an. Besonders hoch liegt der künftige Sanierungsbedarf im Brandschutz. Dazu kommen nötige Umbauten durch den demographischen Wandel und gestiegene gesetzliche Vorgaben. Unsere Herausforderung ist jetzt, vor dem Hintergrund dieser milliardenschweren Investitionen die Miete für die Thüringer weiter bezahlbar und die Wohnungswirtschaft finanziell handlungsfähig zu erhalten.

NTI: Thüringen ist also Fallbeispiel für die Probleme und Herausforderungen, die sich für die ostdeutsche Wohnungswirtschaft unter dem Aspekt der demographischen Entwicklung und der vom Gesetzgeber geforderten energetischen Veränderungen ergeben?

VICTOR: In der Vergangenheit gab es spezifische ostdeutsche beziehungsweise Thüringer Probleme aufgrund der Abwanderung in die alten Bundesländer. Inzwischen sind die Herausforderungen bundesweit nahezu identisch. Gerade abseits sogenannter „Schwarmstädte“ zeigt sich in ganz Deutschland ein ähnliches Bild. Die ländlichen Gemeinden schrumpfen, während einige wenige Kommunen wachsen. Auch die Energiewende betrifft nicht nur den Freistaat Thüringen, sondern auch Bayern oder Nordrhein-Westfalen. In Thüringen und den anderen neuen Bundesländern gibt es jedoch die Besonderheit, daß hier bereits ein sehr hohes Sanierungsniveau erreicht wurde. Eine weitere Verschärfung der Gesetze trifft uns darum besonders hart.

NTI: Der Staat geht vom Maximum des technisch Machbaren aus – aber „effektiv“ heißt doch: Bei allen notwendigen Sanierungsmaßnahmen muß die Wohnung noch bezahlbar bleiben bei ständig steigenden Energie- und Nebenkosten und sinkender Kaufkraft. Wie ist dieser Diskrepanz von Machbarem und Lebensrealität sowie Notwendigem zu überwinden?

VICTOR: Sie beschreiben die Situation richtig. Die Energiepreise, Steuern und Abgaben sind ein wesentlicher Grund für steigende Mieten und Nebenkosten nicht nur sanierter wie neugebauter Gebäude. Während Gas zwischen 2000 und 2014 um 96 Prozent teurer wurde, stiegen die Preise für Fernwärme um 115 Prozent und für leichtes Heizöl sogar um 132 Prozent. Ein zweiter Punkt liegt in steigenden Baukosten, sich verschärfenden Vorschriften und Arbeitskosten. Zwischen 2000 und 2014 stiegen die Baukosten insgesamt um über 30 Prozent. Der Preisdruck geht dabei eindeutig von den Materialkosten aus – die stiegen um 32 Prozent. Wer genau hinsieht, merkt: Die Nettokaltmieten sind weitestgehend stabil geblieben. Viele vergessen zudem vor dem Hintergrund der Mietendiskussion, daß beispielsweise die Preise für Obst und Gemüse im gleichen Zeitraum mehr als doppelt so stark angestiegen sind wie die Nettokaltmieten. Unabhängig davon setzen wir uns zum Beispiel mit der Baukostensenkungskommission und der Forderung nach einer Energiepreisbremse für eine Lösung des Problems ein. Wir werden alles tun, damit unsere Mieter in ihren Wohnungen bleiben und sie auch bezahlen können.

NTI: Mehrere – darunter auch KfW-Studien – belegen, daß sich die weitere energetische Sanierung von Gebäuden langfristig wirtschaftlich nicht rechnet, mit der Energieeinsparverordnung EnEV 2009 sei die Wirtschaftlichkeitsgrenze erreicht worden ...

VICTOR: Durch die verschärften Anforderungen der EnEV 2014 wird uns tatsächlich jeglicher Anreiz genommen, Wohnungen wirtschaftlich vertretbar zu sanieren. Zum Teil gehen Thüringer Regularien sogar über die geforderten Standards des Bundes hinaus. Selbst bei der Umsetzung der Mindestanforderungen aus der EnEV wäre eine Mieterhöhung von mindestens 2,35 Euro pro Quadratmeter monatlich zur Refinanzierung der Investitionen erforderlich. Dies ist aus dem verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen eines durchschnittlichen Thüringers dauerhaft nicht zu leisten.

NTI: Was haben die EnEVs den Mitgliedern Ihres Verbandes gebracht?

VICTOR: Wie bereits erwähnt, lassen die durchschnittlichen Einkommen der Thüringer die mit der EnEV-Umsetzung nötigen Mieterhöhungen nicht zu. Schon jetzt decken die Nettokaltmieten gerade so die Kosten der Vermieter, die außerdem langfristige Rückstellungen für Instandhaltung und Erneuerung schultern müssen.

NTI: Wohnraumförderung ist Ländersache. Wie beeinflußte dieser Aspekt die Thüringer Wohnungswirtschaft in den letzten 25 Jahren? Wurden die Förderschwerpunkte richtig gesetzt?

VICTOR: Zunächst stand die Modernisierung, der Abbau des Sanierungsstaus im Mittelpunkt, erst später kam der Abriß dazu. Fördermittel aus Landesgeld flossen in der Vergangenheit bevorzugt in die energetische Sanierung und den Abriß der Bestände. Dadurch wurden die Märkte stabilisiert. Mit Veränderung der Kapitalmärkte und der Situation der Unternehmen hat sich aber gezeigt, daß die Förderinstrumente und -formalien an die neue Situation angepaßt werden müssen. Insbesondere muß es Zuschußkomponenten statt nur Darlehen für nichtrentierliche Maßnahmen geben – wie zum Beispiel für altengerechte und barrierearme Ertüchtigung, energetische Sanierung und Wohnumfeldaufwertung. Dabei muß der Eigenanteil von Kommunen in den Programmen der Städtebauförderung auch von Dritten übernommen werden können.

NTI: Wie muß sich der Wohnungsbestand verändern, um mit den demographischen Entwicklungen mithalten zu können? Zum Beispiel mit altersgerechten, „intelligenten“ – das heißt mit Zusatz- und Hilfsprogrammen ausgerüsteten – Wohnungen, Mehrgenerationen-Häusern und -Vierteln …

VICTOR: Thüringens Bürger werden tatsächlich nicht nur immer älter, sie werden auch weniger. In 15 Jahren wird mehr als ein Drittel der Thüringer nicht mehr im erwerbsfähigen Alter sein. Thüringen verliert zudem im ländlichen Raum dramatisch an Einwohnern. 2030 wird der Leerstand wahrscheinlich auf 22 Prozent angewachsen sein. Für unsere Mitgliedsunternehmen bedeutet dies also nicht nur die Notwendigkeit einer Zunahme von altersgerechten Umbauten, sondern auch zunehmende Leerstände. Beides ist mit höheren Kosten sowie weniger Einnahmen verbunden. Da Mieterhöhungen vor dem Hintergrund der Einkommen in Thüringen Grenzen gesetzt sind, können wir die angesprochenen „intelligenten“ Wohnungen nur realisieren, wenn es Zuschüsse für Umbauten gibt. Diese dürfen nicht allein aus den für Bau zuständigen Ressorts finanziert werden. Unserer Ansicht nach sind auch Sozialressorts und Krankenkassen mit in der Pflicht. Im gleichen Atemzug aber benötigen wir eine abgestimmte Strategie zur Förderung des ländlichen Raumes und eine Verzahnung mit den sogenannten Schwarmstädten. Nur so können wir die Leerstandsproblematik aufgrund des demographischen Wandels in den Griff bekommen.

NTI: Sehen Sie notwendige Veränderungen im Stadtumbau? Einerseits wächst die Attraktivität der Randwohngebiete durch mehr Weite und Grün, andererseits wirkt in der urbanen Altbausubstanz häufig das Wohnumfeld mit rückseitigen Brachflächen, Nachbargebäuden … bis zu Infrastruktur und Straßenzustand negativ auf die Vermietung teuer sanierter, attraktiver Wohnungen.

VICTOR: Unserer Ansicht nach muß das Stadtumbauprogramm-Ost mit neuen Anreizinstrumenten zur Bekämpfung des Leerstandes ausgestattet werden. Es sind abgestimmte Strategien und Förderungen zur Stabilisierung des ländlichen Raumes zu erarbeiten. Eine aktuellere Datengrundlage zur Steuerung der Anpassungsprozesse ist unumgänglich. Deshalb brauchen wir die fortlaufende Aktualisierung des Thüringer Wohnungsmarktberichtes sowie eine verbesserte Prognostik.

NTI: Welchen Stellenwert nimmt der unter anderem von Stadtentwicklern und Soziologen für die Entwicklung einer Stadtgesellschaft geforderte Zusammenklang zwischen sozialem Wohnungsbau einerseits und Stadtteil- und Quartiersaufwertung andererseits in Thüringen ein, welche Steuerungsmittel wären nötig?

VICTOR: Verstärkter sozialer Wohnungsbau war in den letzten Jahren aufgrund hoher Leerstände nicht nötig. Nachweislich gibt es auch heute noch genügend erschwinglichen Wohnraum in Thüringen. Selbst in den kreisfreien Städten liegen die Durchschnittsmieten unserer Mitglieder bei verträglichen 4,83 Euro je Quadratmeter. Stadt- und Quartiersaufwertung sind dagegen komplexe Prozesse mit vielen Komponenten wie der Umfeld-Aufwertung durch Spielplätze und Parks bis hin zu sozialen Maßnahmen.

NTI: Der vtw vertritt auch Genossenschaften: Wie wird das genossenschaftsspezifische wirtschaftliche Agieren berücksichtigt?

VICTOR: In unserem Verband haben sich 197 Mitgliedsunternehmen, davon 105 Genossenschaften, zusammengeschlossen. Die Genossenschaften verfügen über 130.000 der 270.000 vtw-Wohnungen. Als Interessenverband unterstützen wir die gesamte Thüringer Wohnungswirtschaft fachlich und politisch bei der Erfüllung ihrer Aufgaben. Daraus ergibt sich, daß natürlich auch die Genossenschaften zu ihren fachspezifischen Aufgaben beraten werden. Neben dem Interessenverband vtw gibt es den genossenschaftlichen Prüfungsverband, der speziell nur für die Beratung und Prüfung der Genossenschaften in wirtschaftlicher Hinsicht zuständig ist.

Nachgefragt und aufgeschrieben von FRANK FRIEDRICH.

 

Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschafts-Verbandsdirektorin Constanze Victor: Staat muß Superstandards zahlen.

Foto: VTW-ARCHIV

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